經消防檢查不合格的房屋能否交付使用？

據《后漢書》記載：“安居樂業，養子，焉然天下”。安居樂業是人民生活和再生產的基礎，是社會穩定的前提。但是，你聽說過這樣的事嗎？  消防檢測儀器網

商品房買賣合同約定的交付條件為“竣工驗收合格”。工程竣工后，經五方（開發商、施工、勘察、設計、監理）驗收，消防部門不予驗收。開發商通知業主接受房子，業主拒絕。業主和開發商向法院提起訴訟。法院認為，“合格竣工驗收”是指五方驗收并出具驗收文件。消防驗收是竣工驗收的后續環節，不是商品房買賣合同約定的交付條件。業主沒有依據不合格的消防驗收拒絕該房屋。

《消防法》第十三條規定，依法應當進行消防驗收的建設項目，經消防驗收或者消防驗收不合格的，不得投入使用；其他未經消防驗收或者消防驗收不合格的建設項目法律應當停止使用（為便于表述，筆者暫將本規定稱為“消防禁止條款”）。根據《建設工程消防監督管理條例》，優等高層建筑（高度在54m以上）實行消防驗收制度，其他建筑實行消防備案抽查制度。

很多業主搞不清楚很明顯，這是一棟消防檢查不合格的房子（包括抽查，下同）。法院為何認為符合交付條件？

法院的邏輯是：根據《合同法》第52條第（5）款，合同違反法律和行政法強制性規定的，合同無效。”“強制條款”是指有效的強制條款，即違反該條款而導致合同無效的法律規定（這似乎是一種循環解釋）。如果只是違反行政強制規定，不會影響合同的效力。禁止滅火的條款屬于行政管理的范圍，不是效力的強制性規定，不影響合同的效力。也就是說，合同約定的交付條件是五方驗收，所以無論消防驗收合格與否，只要拿到五方驗收文件，房子就可以交付給業主。江蘇檢測設備廠家

推理過程似乎沒什么問題。但這個結論顯然違背直覺。業主是否必須接受存在重大安全風險的房屋？這是否符合人們對美好生活的向往？你能在一個消防檢查不合格的房子里生活和工作嗎？如果答案是否定的，那有什么問題？

在我看來，這個結論顯然不符合人們對美好生活的向往。立法者和法院不能也不應該強迫人們住在有安全隱患的房子里。

如果商品房買賣合同約定的交付條件解釋為“無論消防驗收是否合格，只要取得五方驗收文件，可以交付”（筆者認為，這一解釋顯然與合同目的不符），則該協議損害社會公共利益，應認定為無效。法律條文在理論上和實踐中都很難區分是“有效的強制性條文”。如無必要，應避免直接適用《合同法》第52條第（5）款。消防禁止條款實際上屬于行政管理范疇。從立法目的上分析，這顯然是出于公共安全的考慮。與民法領域相對應，屬于《合同法》第五十二條第（四）項規定的“社會公共利益”范疇。根據上述解釋，該協議明顯損害了社會公共利益，直接適用《合同法》第52條第（4）款對該協議作出否定性評價，具有明確、簡便的特點。因此，這一條款不能這樣解釋，即開發商應支付的房屋應基本符合消防設計和驗收標準。

合同約定的交付條件有效時，履行仍應當符合法律、行政法規的規定。“強制性生效條款”的評價對象是合同的有效性，而不是合同履行的合規性。合同的內容有效地促進了履行與合同相符的結論，這是一個盜竊的話題。開發商向業主交付房屋屬于履行行為，不能按照合同法第五十二條的規定進行評估。《合同法通則》和《民法通則》從正反兩方面規定，當事人訂立和履行合同，應當遵守法律、行政法規，不得違反法律、法規。《合同法》_百一十條還規定，當事人在法律上不成立的，不得要求繼續履行。因此，即使消防禁令條款是“強制性行政法規”，當事人也必須遵守規定——開發商不得要求業主接收不合格的消防房屋，業主也不得要求開發商交付不合格的消防房屋。_人民法院也表達了類似的意見。

從證據的角度看，開發商證明房屋符合交付條件的證據是五方驗收文件。根據建筑法、消防法和有關**標準的規定，住宅必須符合**建筑安全標準和消防規范的規定。五方驗收的內容包括消防驗收的全部內容。根據矛盾規律，可以看出，五方與消防部門之間肯定有一方是假的。根據《_人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》_百一十四條和《_人民共和國民事訴訟法》第七十七條的規定。

要求業主驗收消防驗收不合格的房屋，不符合《消費者權益保護法》的宗旨和誠實信用原則。業主購買該房屋的目的是為了獲得一個可以遮風擋雨、謀生的住所。消防檢查不合格表明該房屋存在重大安全隱患。作為經營者，開發商提供的商品不符合保護業主人身、財產安全的要求。人民法院應當對其行為作出消極評價，不得縱容這種違法失信行為。

司法判決應當符合人民群眾對公平正義的期待。對直覺的判斷應該有一個很好的理由并得到嚴格的證明。安居樂業不是什么高要求。這種低需求沒有理由成為無法實現的愿望。